Nora Pabón Gómez tiene la responsabilidad de abordar las inquietudes que los lectores plantean sobre diferentes cuestiones relativas a los activos horizontales. Esta figura se ha vuelto crucial a medida que más personas buscan claridad en las complejidades de la propiedad horizontal y sus implicaciones jurídicas.
El administrador se registra nuevamente en varios períodos
El administrador de activos horizontales ha mantenido su posición durante aproximadamente ocho años. Sin embargo, es importante señalar que el periodo que sujeta este cargo no se establece solo previo al acuerdo del contrato, sino que hay normativas claras bajo las cuales se regula este comportamiento. Este aspecto se alinea con las disposiciones del Artículo 8 de la Ley 675/2001, la cual establece fundamentos importantes sobre el manejo y la gestión de los activos horizontales.
Responder
La designación del administrador es responsabilidad de la Asamblea o de la Junta Directiva, quien debe fijar un período acorde con las normas que rigen los activos horizontales. Este administrador también puede ser destituido si las circunstancias lo requieren. Es relevante destacar que los alcaldes de distritos y municipios, así como aquellas entidades que han delegado dichas responsabilidades, no tienen capacidad para aprobar el estatus legal del administrador. Sin embargo, una vez designado, este debe ser registrado y confirmado para garantizar su existencia y representación legal ante las autoridades competentes.
Artículo 8.
Por lo tanto, cuando un administrador se reelige y continúa en su función, no es necesario que se actualice su carácter o representación legal de forma frecuente. Esto se traduce en una mayor estabilidad para las entidades legales que manejan estos activos horizontales.
La vivienda del interés social.Foto:Izock
Un conjunto que aún no tiene estatus legal
«Compramos el apartamento hace dos (2) años en un conjunto cerrado en las afueras de Bogotá. Actualmente, no hay estatus legal según el Parlamento que, según la ley, determina la importancia de la asociación. ¿Es posible que estas cuotas tengan validez a través de algún mecanismo legal sin ese estatus y después de haber sido emitidas? ¿Pueden estas acusaciones ser efectivas o se vuelven nulas en la colección?»
Responder
Es fundamental aclarar que la entidad legal de la propiedad horizontal se constituye desde el momento en que se formaliza el régimen, de acuerdo con la Ley 675 de 2001. Este régimen, ya sea en su primera constitución o a través de su reforma, debe ser registrado en la Oficina del Registro de Instrumentos Públicos. Una vez que las unidades privadas son transferidas a sus propietarios, estos adquieren derechos y obligaciones contractuales, así como la responsabilidad de contribuir a los costos comunes establecidos por la normativa. Es esencial revisar el documento registral para comprobar las cláusulas que rigen la administración provisional.
Lo que se necesita en este proceso es el registro ante el alcalde, que certifique la existencia y representación legal; esto no debería ser un obstáculo para el pago de los costos comunes. A pesar de ello, este documento es esencial en términos de recaudación de costos, emisión de paz y en el caso del propietario, que actúa como representante legal, demostrando su calidad de responsable en la cobranza de fondos judiciales.
Es evidente que es vital que todos los casos donde se debe demostrar la representación de la entidad legal sean formalizados convencionalmente.
Torres de apartamentos.Foto:Izock
El acceso a los apartamentos es común
«¿Los pisos de acceso en los apartamentos de la torre se consideran espacios compartidos, áreas comunes privadas o áreas de uso exclusivo?»
Responder
El carácter de las áreas, sean privadas o comunes, de cada edificio se determina en los planos y en las regulaciones de propiedad horizontal. A pesar de ello, en muchos casos estas áreas son clasificadas como comunes. La Ley 675 de 2001 establece lineamientos y circulaciones comunes que, por su naturaleza, son de uso general y no pueden ser catalogadas como bienes comunes de uso exclusivo.
La responsabilidad del propietario inicial como administrador temporal
En el caso de un proyecto horizontal que se implementa en fases, donde la primera fase incluye 20 unidades de viviendas de un total de 67, el propietario de la constructora actúa como administrador, reuniendo a los propietarios. Esto plantea una situación clara: no puede seguir contratando un servicio administrativo hasta que no se estructuren todos los coeficientes de las casas. En este contexto, las 47 unidades restantes no pueden ser desarrolladas sin contar con las 20 casas necesarias para garantizar su seguridad. Este mandatario está obligado a disolver su propia empresa constructora, basándose en los coeficientes de cada casa y estableciendo cómo debe repartirse la cuota adecuada para cubrir los costos administrativos. Por ende, ¿serán los gastos de administración distribuidos entre las 67 unidades habitacionales?
Responder
Según la opinión de los lectores, únicamente se están presentando las 20 unidades privadas, y en consecuencia, la administración y el presupuesto tienen un carácter temporal. Así pues, será necesario examinar de forma preliminar las regulaciones de la propiedad horizontal para verificar las cláusulas de aprobación pertinentes. Como constructor y entidad que maneja las unidades privadas, se asume que tienen sus propias deudas y deben cumplir con sus obligaciones, lo cual incluye pagar los costos comunes establecidos e integrar estos gastos en la cantidad y forma correspondiente.
Asimismo, el administrador tiene la obligación de asegurar la seguridad de los inquilinos y de los bienes entregados, implementando varios tipos de supervisión y asumiendo la responsabilidad por daños provocados por los propietarios, sus familias y otros residentes, derivado de sus propias negligencias.
Se puede hacer valer el derecho del administrador provisional, ya sea que sea el propietario inicial o una persona física o jurídica vinculada a esta responsabilidad. Esto asegura que los derechos de las personas mencionadas sean debidamente garantizados. Si no se convoca a la primera asamblea de propietarios o no se cumplen los requisitos legales establecidos, se debe intentar la conciliación. Resulta esencial recordar que la entidad legal se ha registrado desde la constitución del régimen de propiedad horizontal, y que la regulación correspondiente a la Ley 675 está en vigor; así, se puede llevar a cabo el proceso para resolver conflictos sin que esto afecte el acceso a las instancias administrativas y judiciales necesarias, considerando la situación particular de cada caso.
