Nora Pabón Gómez, consultora jurídica en el campo del derecho inmobiliario, especializada en temas de propiedad horizontal, entre otros, responde a las inquietudes expresadas por los lectores sobre temas relacionados con la gestión de conjuntos habitacionales y la convivencia de inquilinos y propietarios en este tipo de desarrollo urbano.
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En varias entidades públicas y privadas, así como administradores y juntas de copropiedad, Esta semana celebraron el Día del Vigilantereconociendo la encomiable labor de las personas que desempeñan las funciones de supervisión.
La seguridad no es sólo lo que más gasta en el presupuesto anual y la mayor parte de la administración, algo que los propietarios apenas notan, sino que va mucho más allá y es de suma importancia en las propiedades horizontales. finalidad de la Propiedad Horizontal según la Ley 675 de 2001. Por ello, es importante agradecer y resaltar esta misión y responsabilidad de quienes diariamente exponen su vida y arriesgan para que los demás nos sintamos más protegidos y para garantizar, entre otras cosas, los derechos humanos a la vida, la salud, la paz, la privacidad.
La Ley 1920 de 2018, conocida como Ley del Vigilante y a la cual me referí anteriormente, establece:
«ARTÍCULO 10. Día Nacional de la Vigilancia y Seguridad Privada. Se establece el 26 de noviembre como el Día Nacional de la Vigilancia y Seguridad Privada. El Gobierno del Estado, a través de la Secretaría del Interior, el Ministerio de la Defensa Nacional, la Dirección de Vigilancia y Seguridad Privada y los gremios representativos del sector, podrán organizar eventos protocolarios de puesta en valor cultural de los trabajadores de seguridad con el fin de organizar la convivencia de la ciudadanía.»
Foto de referencia. foto:iStock
Modificación o venta de garajes compartidos
«La pregunta es específica, pero la pondré en contexto más adelante: ¿es posible que una mayoría calificada decida en la junta de copropietarios dividir el espacio común de la autoridad del condominio (que en realidad son 2 estacionamientos «privados» que están en funcionamiento desde hace más de 30 años) para asignar y/o donar dicha separación2 a los copropietarios?
En la propiedad horizontal, desde su creación, existen físicamente 14 estacionamientos, aunque sólo 12 cuentan con escritura pública y registro inmobiliario, pero inexplicablemente se paga impuesto predial sobre 14 estacionamientos (más de 10 años). 2 plazas de aparcamiento que no cuentan con cédula pública y depósito inmobiliario son de uso exclusivo de 2 copropietarios desde hace más de 30 años. Estos copropietarios quieren resolver la inconsistencia que presenta la propiedad horizontal y quieren proponer a la asamblea realizar la mencionada desagregación”.
Respuestas
Lo que se quiere es solucionar la situación de los dos propietarios asignándoles de forma permanente y legal dos plazas de aparcamiento. Aunque se pueden encontrar otras alternativas, una opción sería eliminar esas dos plazas de aparcamiento del uso compartido. Esto implica realizar un trámite previo ante uno de los curadores urbanísticos o la oficina de planificación, según el caso. Cuando los espacios de estacionamiento sean designados como privados, se reformará el Reglamento de Propiedad Horizontal, y luego se abrirán hojas registrales de inmuebles individuales en la Oficina de Instrumentos Públicos y cada una tendrá su propia identificación catastral independiente. Una vez que la entidad jurídica los posee, puede transferirlos a cualquier propietario.
Hay que tener en cuenta que estos estacionamientos tendrían que ser sustituidos por otros de conformidad con la Ley 675 de 2001, que en su artículo 38 establece en función de la asamblea de propietarios: «7. Decide sobre la enajenación de los bienes comunes no esenciales y aprueba su venta o división, cuando corresponda, y decide, en caso de esencial o duda, sobre los bienes comunes».
Otra alternativa sería que la asamblea otorgue uso exclusivo de estos dos estacionamientos a quienes los soliciten, pero se debe verificar que no sean estacionamientos de visitas. Pues bien, en este caso, según la Ley, no podrían cederse para uso exclusivo.
foto:iStock
Restricción del uso de plazas de aparcamiento privadas
«La propietaria afirma que no tiene vehículo, pero tiene dos garajes privados y la dirección está obligada a alquilarlos a los inquilinos del inmueble. Esto, como bien advierte el lector, equivaldría a alquilar su apartamento a un inquilino, lo que violaría los derechos de propiedad.»
Respuestas
Si se analiza el tema en relación con los atributos de los derechos de propiedad, el lector tendría razón en que no pueden prohibirle que permita a no residentes utilizar su aparcamiento privado de forma permanente, aunque sí pueden imponer controles y restricciones como lo hacen para proteger los derechos de otros inquilinos. Por ejemplo, por el riesgo de que un no residente entre y salga a altas horas de la noche.
La Asamblea sólo puede regular el uso de los bienes comunes. Incluso creo que no puede prohibir el alquiler de plazas de aparcamiento compartidas para uso exclusivo. Es posible que esta advertencia esté contenida en el reglamento o que sea una decisión de la asamblea y deba ser respetada sin perjuicio de la decisión impugnada. El juez decidirá sobre otros motivos como la normativa urbanística y la prevalencia del bien común y la seguridad. Lo único que es seguro es que si una persona no es propietaria de un vehículo, puede permitir que sus visitantes entren a su estacionamiento y conservar el vehículo por varios días, por supuesto cumpliendo con las medidas que se prescriben para todos y con el cumplimiento de todas las disposiciones de la asamblea de propietarios, reglamentos y leyes.
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