Nora Pabón Gómez, consultora jurídica en el campo del derecho inmobiliario, especializada en temas de propiedad horizontal, entre otros, responde a las inquietudes expresadas por los lectores sobre temas relacionados con la gestión de conjuntos habitacionales y la convivencia de inquilinos y propietarios en este tipo de desarrollo urbano.
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Se consulta a los lectores
El uso de unidades privadas debe cumplir con las normas de salud y seguridad.
Vivo y pago alquiler en un departamento en un edificio de departamentos. Me gustaría saber si puedo vender algunas cosas como huevos y leche en mi departamento sin abrir una tienda, solo esas cosas y ofrecerlas a mis vecinos vía WhatsApp. A la cuadra donde vivo es difícil llegar los domingos o de noche. ¿Puedo hacerlo sin falta? ¿O bueno? ¿Está permitido?
Otra pregunta sobre el mismo tema.
“¿Está prohibido vender algún producto, qué ley lo prohíbe? Tuve que vender helados y finalmente una comida que preparo y me dijeron que no puedo porque hay una ley que lo prohíbe.
¿Y el derecho al trabajo? No sé cómo afecta a la comunidad, si viene gente a mi casa, yo vivo en el primer piso y vendo mis helados y postres que hay en mi casa sin molestar a nadie.»
Conjuntos residenciales foto:iStock.
Respuestas
El caso debe ser evaluado por las autoridades administrativas. De entrada, considero que si bien estas actividades pueden considerarse comerciales o económicas, la conversión de uso residencial a comercial, en el caso de productos de primera necesidad (no alimentarios) podría equipararse a la prestación de un servicio.
En los casos consultados, es necesario que tanto los propietarios como las autoridades administrativas analicen muy bien los fines que se desarrollan en cada departamento, dentro del marco legal específico basado en la constitución política (Derechos Fundamentales de todos los propietarios y residentes), las normas de uso del suelo, la Ley 675 de 2001, el Código Nacional de Seguridad y Convivencia de los Ciudadanos y las normas de salud y atención de salud. En el caso de los alimentos, es importante que cumplan con la normativa en cuanto a manipulación y almacenamiento. Lo que también es importante para los efectos de la Propiedad Horizontal es respetar el reglamento de propiedad horizontal, el manual de convivencia y las disposiciones de la Asamblea de Propietarios.
Según la Ley 675 de 2001, los apartamentos deben destinarse a los fines aprobados en el permiso de construcción correspondiente. En el Reglamento de Propiedad Horizontal se introdujeron prohibiciones sobre el uso de bienes inmuebles. Entre ellos se encuentran aquellos que cambian el uso del inmueble, crean tránsito de clientes, provocan olores, ruidos, venden al público, cambian la convivencia o la tranquilidad de los vecinos.
Por otro lado, la Ley 2088 de 2021, que regula el trabajo a domicilio y el trabajo a distancia, se refiere al trabajo en oficina, en el hogar, pero no permite la conversión de una vivienda en un local comercial, es decir, no cambia el destino residencial y no se indica expresamente que dentro de los hogares se puedan producir alimentos para la venta, atención a clientes, montaje de cocinas industriales o vitrinas.
Según el Código Nacional para la Seguridad y Convivencia de los Ciudadanos (Ley 1801 de 2016), no se pueden realizar actividades económicas en edificios residenciales cuando afecten la paz, la salud o la seguridad de las personas y bienes o requieran permisos sanitarios que no existen en el edificio residencial o en caso de tránsito constante.
Para la venta de alimentos preparados es necesario someterse a determinadas condiciones y permisos de las instituciones de salud, cumplir con condiciones higiénico sanitarias y de manipulación de alimentos certificadas. Es importante considerar los riesgos que podrían existir por la acción de alimentos que no cumplan con las características especificadas y la responsabilidad que asumiría quien los prepara o distribuye a los pobladores (puede ocurrir intoxicación).
Finalmente, se concluye estrictamente que si bien se podría admitir que una persona con ciertas habilidades manuales y domésticas venda sus productos a personajes ilustres y sin locales abiertos al público, no deja de ser una actividad que podría cambiar la convivencia.
Vender comida en un apartamento no se puede clasificar como trabajo desde casa. Por lo tanto, de acuerdo con todas las causales expuestas y según lo dispuesto por las normas y reglamentos para cada caso, debe ser analizado por las autoridades administrativas, teniendo en cuenta que, si bien toda persona tiene derecho al trabajo, es necesario proteger los derechos a la seguridad y a la convivencia dentro de los edificios y conjuntos, principios básicos en la propiedad horizontal.
Todo lo anterior no impide que ciertos servicios trabajen en copropiedad en propiedades privadas con normas especiales aprobadas mediante reglamento y licencia, así como en propiedades comunes, en las mismas condiciones.
Especialmente en edificaciones mixtas o comerciales, es evidente el desarrollo de actividades que favorecen la copropiedad, y esta se refiere a la explotación de bienes comunes.
Como en todas las respuestas a consulta nuestro propósito es orientar a los lectores y órganos administrativospero cada situación debe ser analizada individualmente y dependiendo de las reglas que se apliquen a cada copropiedad.
Finalmente, les deseo a todos los lectores una Feliz Navidad y un año lleno de bendiciones en 2026.
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