El inicio de año en Colombia trae consigo una actualización de diversos gastos que afectan los presupuestos de los hogares. Tras el informe del Departamento Administrativo Nacional de Estadística (Dane), Se ha confirmado que la inflación (IPC) finalizará 2025 en el 5,10%.
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Alquileres en Colombia. foto:iStock
Este dato es la principal referencia para la mayoría de contratos de vivienda; Sin embargo, existe un segmento del mercado inmobiliario que se rige por reglas diferentes, lo que permite incrementarlo. Podrían superar ese porcentaje o incluso igualar el aumento del salario mínimo.
Aunque el gobierno nacional ha fijado un aumento del 23% del salario mínimo en 2026, la ley protege a los habitantes de las ciudades de ajustes desproporcionados. Sin embargo, las condiciones cambian radicalmente cuando se trata de bienes inmuebles con fines comerciales o contratos firmados hace más de dos décadas.
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El mercado comercial y sus propias reglas
A diferencia de las casas y departamentos, los locales comerciales, oficinas y bodegas no están cubiertos por la Ley 820 de 2003. Su marco legal es el Código de Comercio, que aprueba mayor libertad para negociar un aumento al firmar el contrato.
En estos casos, es común que las partes acuerden cláusulas donde el aumento no sea solo del IPC, sino una fórmula como «inflación más dos puntos» o, en algunos escenarios, un ajuste directamente vinculado a un aumento del salario mínimo.
Si el contrato no especifica el porcentaje del aumento, El valor debe provenir de la negociación directa. En situaciones en las que no se llegue a un consenso, la disputa deberá ser resuelta por un juez civil, quien determinará el nuevo monto de la indemnización.
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El arrendador no puede exigir pago para cumplir el contrato. foto:iStock
Excepciones para vivienda y contratos antiguos
Hay casos específicos en los que el tope de inflación del 5,10% para 2026 no se aplica de forma convencional para la vivienda:
- Contratos anteriores al 10 de julio de 2003: Para estos contratos antiguos, el aumento no puede exceder la meta de inflación fijada por el Banco de la República, que suele ser del 3%.
- Vivienda rural: Los inmuebles situados en el campo, como las fincas (que no sean de uso turístico), no se ajustan a la ley sobre vivienda urbana, pero se regulan por lo dispuesto en el Código Civil.
- Restricciones comerciales: Independientemente del aumento porcentual, el pago mensual de la casa nunca debe exceder el 1% del valor comercial de la propiedad.
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Cuándo y cómo se debe aplicar el aumento
Es una creencia común que todos los alquileres aumentan el 1 de enero, pero la normativa colombiana es clara: el aumento sólo puede hacerse efectivo cada doce meses a partir de la firma del contrato.
Por ejemplo, si un inquilino firmó un contrato de arrendamiento en agosto, El propietario sólo podrá cobrarte el nuevo valor a partir de agosto de 2026.
Imagen de referencia. foto:Stock
Además, el arrendador tiene la obligación de informar el ajuste formalmente y por escrito.
Juan Daniel Oviedo, exdirector del Dane, ha enfatizado en repetidas ocasiones la importancia de garantizar que estos ajustes no se conviertan en un golpe excesivo al bolsillo de los ciudadanos.
«Cuando los costos suben, el golpe no se siente en los discursos, se siente en la comida del día», dijo Oviedo en un comunicado en sus redes sociales personales, en referencia al impacto general del costo de la vida.
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Para el 2026, si se ajusta el contrato de vivienda urbana por la regla general, el arrendamiento de $1.000.000 pasará a ser el monto máximo de $1.051.000. Cualquier tarifa por encima de ese margen en los contratos de vivienda amparados por la Ley 820 se considera irregular.salvo que existan mejoras pactadas o condiciones extraordinarias en el inmueble.
*Artículo desarrollado con el apoyo de AI y revisado por periodistas.
