Nora Pabón Gómez, consultora jurídica en el campo del derecho inmobiliario, especializada en temas de propiedad horizontal, entre otros, responde a las inquietudes expresadas por los lectores sobre temas relacionados con la gestión de conjuntos habitacionales y la convivencia de inquilinos y propietarios en este tipo de desarrollo urbano.
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Se consulta a los lectores
No hay garajes para visitas.
Tengo una consulta sobre el estacionamiento para visitantes. El complejo donde vivo consta de 54 casas. Cada uno tiene su propio estacionamiento al lado de la casa, hay 12 estacionamientos para visitas. La gestión actual permite que sean ocupados por residentes que posean más de 2 vehículos, impidiendo que 42 propietarios los utilicen para visitas.
Aunque les informé en varias asambleas que éstas son sólo para visitantes, Cuando lleguen a visitar la casa deberán aparcar en las vías del Complejo.
¿Qué pasos debo seguir para cumplir con la norma y cumplir con la Ley 675 y el reglamento de propiedad horizontal? ya que hay 12 vehículos propietarios y 54 viviendas no pueden acceder a ellos cuando reciben visitas con coche.
Respuestas
Como he señalado en varias ocasiones, el número y dimensiones de las plazas de aparcamiento se basan en lo previsto en la normativa urbanística. Con base en el permiso y el plano arquitectónico-horizontal de la propiedad.al igual que en el cuadro de áreas, la normativa se refiere a los estacionamientos, y la propiedad común incluye los de visitas. La Ley 675 de 2001 es rigurosa al introducir varias disposiciones respecto de este tipo de estacionamiento. Por ejemplo, determina que deben ser reemplazados si no están satisfechos con el uso normal. También constató que, en general, los garajes pueden destinarse a uso exclusivo, pero no a los visitantes.
De tal forma que la administración y demás órganos administrativos deberán subordinarse al citado ordenamiento legal y respetar el uso de estos garajes y demás bienes comunes. Sin embargo, siguiendo la normativa pertinente, estos garajes se pueden utilizar de forma económica. Los propietarios tienen la posibilidad mediante una petición de solicitar a la administración que conserve el uso original y legal de esta propiedad común. En caso contrario, respetando los términos de la Ley, deberán dirigirse a la Junta Directiva o convocar a sesión extraordinaria. en el que se considerará y definirá la forma de utilización de los garajes comunes, con una advertencia sobre su uso inadecuado por parte de la administración. Si algunos propietarios quisieran dejar su coche aparcado por la noche, podrían solicitar permiso a la autoridad correspondiente y cumplir las condiciones que les impongan. Los afectados, que son los que tienen un solo vehículo o ninguno, pueden iniciar acciones policiales por interferir en el uso y goce de los bienes comunes a los que también tienen derecho. La administración será responsable de los daños causados a los propietarios, personas jurídicas o terceros de conformidad con lo dispuesto en el artículo 50 de la Ley 675 de 2001. Así mismo por la desobediencia a las normas urbanísticas.
Los propietarios tienen la posibilidad de solicitar el uso de estas zonas a la administración. foto:iStock
Uso de aparcamiento compartido.
“Mi esposo tiene un auto en el estacionamiento compartido, paga su cuota habitual, pero este año al buscar documentos se le vencieron los papeles del SOAT y del técnico mecánico, no pudo actualizar esos documentos. Por lo que la administración le cobra una multa mensual de 172 mil pesos mensuales porque no movió el auto ni entregó los papeles. ¿Qué puedo hacer al respecto?
Respuestas
Hay varios puntos que deben abordarse en este caso. En primer lugar, el uso de la plaza de aparcamiento común deberá realizarse de conformidad con la normativa sobre propiedad horizontal. y con lo que la asamblea de propietarios ha regulado en términos de uso para garantizar el derecho que tienen. Una de las alternativas que existe es el ingreso de los autos por orden de llegada, en este caso pagando un impuesto para quienes tienen vehículo.
Otra opción es dotar de un espacio de estacionamiento para uso exclusivo del propietario, regulado por la Ley 675 de 2001, lo cual puede ser realizado desde el inicio por el constructor o la asamblea a solicitud del propietario, respetando los requisitos y formalidades de la Ley. Esta asignación se realizará mediante escritura pública previa aprobación de la asamblea de propietarios.
En el caso concreto y dado que no es posible utilizar este garaje como si fuera privado o asignado a un fin exclusivo, tras revisar las disposiciones anteriores, se le concederá un plazo para retirarlo o se alquilará el garaje. En caso contrario, si no puede dejar su coche aparcado de forma permanente, podrá solicitar un plazo para su retirada según el procedimiento previsto en la normativa de resolución de conflictos.
Finalmente, lo que la administración no puede hacer es pedir justificantes de estar al día en el pago de impuestos porque no tiene competencia para hacerlo. Esto sin perjuicio de que por motivos de seguridad se le pueda solicitar la acreditación de la propiedad del vehículo. Tampoco es posible que al propietario se le cobre una multa mensual porque la imposición de cualquier sanción debe ser el resultado del procedimiento y requisitos claramente establecidos por la Ley 675 de 2001 y el reglamento de propiedad horizontal.
Al propietario no se le puede cobrar una multa mensual. foto:iStock
Vehículo abandonado en el estacionamiento
«Desde hace 20 años tenemos un auto abandonado en un estacionamiento escriturado de un conjunto residencial en el barrio de Cedritos de Bogotá.
El propietario siempre alquiló la propiedad sin estacionamiento.
El propietario ha omitido todas las solicitudes de la administración, actuales y pasadas.
¿Qué podemos hacer para retirar el vehículo porque es un lugar insalubre? ya que colinda con el área verde del complejo y frente al ingreso a una de las torres.»
Respuestas
El parking es para un vehículo y calculo que se podría cambiar su destino y utilizarlo como trastero.
Al tratarse de aparcamientos al aire libre, el hecho se agrava aún más porque provoca un impacto visual y ambiental y, según la consultora, vulnera los derechos de otros inquilinos. Además, el estacionamiento consta de áreas comunes, accesos para vehículos y tránsito de vehículos y peatones. Las disposiciones que se deben tener en cuenta son el Reglamento de Propiedad Horizontal, la Ley 675 de 2001 y el Código Nacional de Seguridad y Convivencia de los Ciudadanos. También podrían consultar el Código Nacional de Tráfico.
Como he recomendado en casos similares, es recomendable intentar resolver el caso internamente, sobre todo cuando se sabe quién es el propietario. Para ello se debe seguir un proceso de resolución de conflictos. Se deberá invitar al propietario a la Comisión de Convivencia para solicitar la supresión de esta característica ya que aunque es de su propiedad el aparcamiento no puede utilizarse como trastero, alterando así el uso y disfrute del resto de inquilinos. Si esto no se logra, se recurre al proceso de imposición de sanciones respetando el derecho a la defensa y el debido proceso.. Finalmente, de ser necesario, solicitarán la intervención de las autoridades de tránsito y policiales en el sentido antes mencionado.
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