Respondiendo durante las 9 fechas del presente año, las diversas inquietudes de propietarios, administradores y juntas directivas respecto de la fase previa y durante las asambleas ordinarias, enfocándose en la elaboración, revisión y aprobación del presupuesto debido al sorpresivo e imprevisto aumento del salario mínimo y otros aspectos específicos, continúo en esta columna con el trámite y pregunta relacionada con la asamblea. Lo primero y general que sugiero investigar y aplicar es la Ley 675 de 2001 y cualquier regulación de propiedad horizontal.
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En esta cuestión de quórum, la Ley incluye normas de orden público que, por tanto, tienen carácter obligatorio y también permite dar prioridad en determinados casos a lo establecido reglamentariamente. Es importante señalar que los defectos o deficiencias en materia de quórum y a las votaciones, podría conducir a la impugnación y luego a la anulación de las decisiones tomadas.
Asimismo, será necesario y conveniente examinar las decisiones judiciales, en especial las sentencias de la Corte Constitucional C-318, C-522, C-738 de 2002. Además, los consejeros, docentes y catedráticos recomendamos otras normas, jurisprudencia, doctrina y actos administrativos a aplicar en cada caso.
Asamblea de copropietarios foto:Géminis
Los lectores consultan:
preguntar:
«¿La asamblea ordinaria podría reunirse y decidir con un quórum menor al legalmente establecido? Cuando no hay quórum se debe convocar a una segunda convocatoria para que unos pocos deliberen y tomen decisiones. ¿Vale la pena realizarla en la misma fecha y dos horas después?»
Respuestas
La Ley 675 de 2001 es clara cuando estipula que salvo en los casos en que la Ley o el reglamento exijan una mayoría mayor y en segunda convocatoria de sesiones, la asamblea ordinaria está obligada a reunirse con un quórum de un número mayor de unidades privadas que representen al menos más de la mitad de los coeficientes de copropiedad y debe decidir con el voto positivo del coeficiente de la mitad más uno en la sesión. Esto significa que el quórum no puede ser menor. Uno de los básicos es el artículo 45 de la citada Ley, que contiene normas sobre orden público. mismo articulo hace varias advertencias, entre las cuales está que en ningún caso se debe exigir una mayoría superior al 70 por ciento de los coeficientes totales de copropiedad.
En cuanto a la segunda convocatoria, se deberá aplicar lo que determine la normativa de propiedad horizontal. Si la asamblea ha sido convocada y no puede reunirse por falta de quórum, se convocará a una nueva sesión, la cual se celebrará al tercer día hábil siguiente a la primera convocatoria a las 20 horas.
En esta ocasión podrá reunirse y decidir con varios propietarios, independientemente del porcentaje de coeficientes representado. Por lo tanto, si el reglamento dice que se reunirá el mismo día, así será. Sin embargo, creo que el objetivo de la segunda invitación es dar una oportunidad a quienes no pudieron asistir a la primera, de ejercer su derecho a participar. En muchos casos, cuando se concreta la primera cita, se anota que la segunda se celebrará en la siguiente hora. Esto es cuestionable porque la invitación se emitió sin quórum en la primera.
Asamblea de copropietarios foto:Stock
Preguntar
«¿Cuántas veces hay que confirmar el quórum? Es posible que una reunión comience con mucha asistencia, pero luego la gente se vaya. A veces porque la reunión dura muchas horas. En otros casos, la gente firma y al cabo de un rato se va o cuelga. ¿No sería ilegal tomar decisiones sin quórum? ¿Se necesita quórum para tener un quórum que se necesita para tener una de las propuestas incluidas en la adopción» de la agenda?
Respuestas
El quórum deberá comprobarse al inicio de la sesión y cada vez que se vote sobre algún punto del orden del día, especialmente cuando existan dudas al respecto. De lo contrario, si no se respetan las disposiciones de los reglamentos o leyes, todas o algunas decisiones serían erróneas. y podrían ser cuestionados, sumando a ello todas las consecuencias que ello puede traer. No cabe duda de que los asuntos «Varios» requieren el mismo quórum que al inicio de la reunión.
Preguntar
«¿Se puede incluir en el orden del día la aprobación de la reforma del reglamento de viviendas si la asamblea es virtual y el quórum es del 70 por ciento?»
Respuestas
La reforma del reglamento de propiedad horizontal requiere la aprobación de la asamblea general de propietarios, con una mayoría que represente el 70 por ciento del total de los coeficientes de copropiedad. La misma ley advierte que esta y otras decisiones en los casos del artículo 46 No podrán realizarse en reuniones no presenciales.
Asamblea de copropietarios foto:Imagen generada por AI/Gemini
Preguntar
¿En qué casos los inquilinos tienen derecho a participar con voz y voto?
Respuestas
Los inquilinos y demás propietarios de unidades privadas podrán participar con derecho a voz y voto sólo cuando uno o más propietarios les hayan otorgado el derecho de representarlos. Podrán asistir en otros casos para intervenir sin voto en asuntos que les conciernen a petición de aquellas o autoridades administrativas. (Sentencias del Tribunal Constitucional C-318 y C-738 de 2002)
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