Nora Pabón Gómez, abogada que asesora en derecho inmobiliario, especializándose en temas de propiedad horizontal, entre otros, responde a las inquietudes de los lectores sobre temas relacionados con la gestión de conjuntos habitacionales y la convivencia de inquilinos y propietarios en este tipo de desarrollos urbanos.
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Se consulta a los lectores
Cargo adicional por tener una mascota
«Me pregunto si es legal cobrar por una mascota en un apartamento. El argumento es que deberían hacerlo porque está aprobado por la asamblea. Creo que son un porcentaje mínimo de los derechos de los animales y obviamente está aprobado por votación. Estoy de acuerdo con las multas por no seguir las normas de mascotas que afectan la convivencia. ¿Qué se puede hacer?»
Respuestas
Si bien es deber del administrador respetar las decisiones de la asamblea de propietarios, creo que en caso de consulta, esa decisión es cuestionable y puede ser impugnada judicialmente. No hay fundamento para tomar esta medida porque sería un aumento de la tasa administrativa, que debería basarse únicamente en coeficientes y módulos de contribución. Como señala el lector, el cobro de este valor adicional sólo se podrá conseguir mediante la imposición de una multa por el incumplimiento de las normas sobre tenencia de animales de compañía contenidas en el reglamento de propiedad horizontal.en el manual de convivencia y en las decisiones asamblearias adaptadas a las mismas. Si no son impugnados, se puede pedir al administrador y al consejo que analicen el caso para llevarlo a la asamblea para reconsiderar y quitar esta carga a los dueños de mascotas. Es diferente, y lo he visto en casos de contratos de arrendamiento, cuando se estipula un valor mayor de la indemnización, previendo los daños que podrían causar algunos animales domésticos.
Aparcamiento foto:iStock
Error al entregar garajes de uso exclusivo
«Al comprar un departamento, el representante del vendedor me dice que tengo derecho al uso exclusivo del estacionamiento número 4 (estacionamiento para un auto), pero 8 años después descubro que en los documentos originales del edificio y los planos que están en el Archivo del Distrito, el estacionamiento número 5 (estacionamiento para 2 autos) es correcto. ¿Qué debo hacer desde entonces, sino volver varias veces a trabajar en el departamento, intentarlo en varias ocasiones?
1. Al buscar planes, los expertos bancarios me dicen que el banco no da préstamos porque no es una tarea adecuada.
2. Siento que si vendiera así estaría actuando de mala fe y entonces quien me comprara podría demandar por ese problema.
«Traté de hablar con el propietario, el ayuntamiento y la asamblea y no me ayudaron».
Respuestas
Como en todos los casos, es necesario analizar los antecedentes para tener un concepto más preciso porque lo que pretendo con mis respuestas es orientar.
El lector tiene derecho exclusivo a una plaza de aparcamiento doble. ya que el Estacionamiento N° 5 fue asignado mediante acto público, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 22 de la Ley 675 de 2001. Es deber de los administradores y demás propietarios respetar los derechos adquiridos por el lector, así como los reglamentos y la ley. Al tratarse en todo caso de un bien común de uso exclusivo, el administrador debe intentar solucionar esta situación, activando los mecanismos de resolución de conflictos regulados por la Ley para cambiar la plaza de aparcamiento y si no recupera sus derechos, puede acudir a los tribunales.
Los inquilinos de los locales pueden rescindir unilateralmente el contrato. foto:iStock
Legalización del uso de locales de servicios
Vivo en una copropiedad cuyo uso de suelo es para vivienda unifamiliar según el reglamento, cuando entregaron el complejo el sector estaba muy solitario y en la asamblea se permitió crear 3 empresas, 1 comercio, 1 peluquería y 1 tienda de ropa, pero hoy el sector aledaño tiene mucho comercio y se pueden encontrar estas mismas empresas excepto que no quieren que los mismos negocios cierren, y no quieren que los mismos negocios cierren estos negocios, cosa que hay que hacer para cerrar. ¿Se considerará este tema en la próxima asamblea si solo se obtiene una mayoría de votos? ¿Puede mantenerse este acuerdo o debería celebrarse en su totalidad? Si alguien no está de acuerdo, ¿qué se debe hacer?
¿Qué requiere el cambio de vivienda unifamiliar a propiedad mixta?
“¿A qué entidad podemos solicitar una inspección para considerar este tema y qué riesgos corremos al no cumplir con lo escrito en el reglamento de PH?”
Respuestas
Si bien el uso de estas unidades privadas ha comenzado a beneficiar las necesidades básicas de los vecinos al no existir estos usos relacionados con servicios a los vecinos del sector, es cierto que se debe respetar lo establecido en las normativas y permisos urbanísticos. Si se quiere conservar el uso aprobado tiempo atrás por la asamblea, será necesario obtener un permiso de construcción (adaptación), presentarlo nuevamente a aprobación con un quórum calificado del 70 por ciento de los coeficientes totales de copropiedad y modificar el reglamento de la ley de propiedad horizontal que prevé cláusulas especiales para este fin previstas por la Ley 675 de 200, si se apegan a esta actividad, por la Ley 675 de 200. Civil convivencia y otras normas. Pueden solicitar estudios técnicos y jurídicos a arquitectos y abogados para determinar el cumplimiento de la normativa.
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