Nora Pabón Gómez es la profesional encargada de abordar las inquietudes planteadas por los lectores en relación con la gestión de activos horizontales. Su labor es vital para garantizar que las preocupaciones de los propietarios sean escuchadas y atendidas, especialmente en lo que respecta a las decisiones administrativas y de seguridad en los edificios y comunidades. Entre las inquietudes más comunes se encuentra la reducción de los costos operativos, lo que ha llevado a muchos propietarios a considerar la posibilidad de cambiar la empresa encargada de la supervisión o el mantenimiento.
Decisión sobre la toma de decisiones para vigilancia y conserje
Uno de los asuntos más debatidos entre los propietarios que están en varios edificios es la necesidad urgente de reducir costos. Esto ha provocado la evaluación de opciones como el cambio de la compañía de supervisión que se encarga de reemplazar al «conserje». Este tema ha generado numerosas consultas que he recibido en diferentes ocasiones.
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Es sorprendente observar la reacción en las asambleas cuando se plantea la necesidad de designar a un nuevo encargado. Es importante recordar lo que es intrínseco a la propiedad horizontal: la obligación de garantizar la seguridad tanto de las personas como de sus propiedades. Esta responsabilidad recae en los organismos administrativos que están establecidos para ello.
Asimismo, es fundamental que la supervisión se lleve a cabo por personal que cuente con alguna forma de vigilancia privada, así como la supervisión de seguridad de empresas que estén registradas y debidamente autorizadas. Estos son guardias de seguridad, individuos que han sido capacitados para desempeñar su trabajo bajo la supervisión de entidades reconocidas. Aunque la figura del conserje puede cumplir determinadas funciones, hay que señalar que legalmente no equivale a una supervisión adecuada. Los conserjes deben limitarse a tareas específicas, como el manejo de correspondencia, la atención del servicio interno y otras funciones secundarias.
No se espera que realicen actividades como realizar rondas de seguridad, verificación de antecedentes de los visitantes, o atender situaciones de riesgo o conflictos, las cuales son de responsabilidad exclusiva del personal ante el que ha sido aprobado por SVSP.
En conclusión, aunque se permite la coexistencia de ambos roles, cada uno tiene finalidades y regulaciones diferentes que definen su operatividad. Es crucial evaluar si realmente se justifica reducir costos a expensas de sacrificar la seguridad, sobre todo cuando encuestas recientes indican que la preocupación principal en muchas ciudades hace alusión a la seguridad.
Vigilancia privada y supervisión de seguridad.
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Tiempo
Medios tecnológicos para ayudar a la supervisión
En lo que respecta al control de acceso, como el uso de dispositivos electrónicos tales como chips o tarjetas, junto con la implementación de cámaras de seguridad y otras herramientas tecnológicas, Dichos métodos deben ser implementados en concordancia con estudios de seguridad previos y el respeto a los derechos fundamentales, así como a las normas de protección de datos.
Llame a una asamblea extraordinaria sin justificación
«Si un número plural de propietarios de bienes privados alcanza la quinta parte de los coeficientes estipulados para la convocatoria de una reunión, y no se presenta una necesidad que justifique la urgencia de abordar un tema determinado, ¿es correcto realizar esta llamada en un plazo de 5 días calendario a partir de la fecha prevista según el reglamento?»
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El administrador no tiene la autoridad para negarse a convocar una asamblea extraordinaria basándose en su propio criterio. Ninguno de los miembros del consejo puede optar por no hacerlo. La convocatoria debe llevarse a cabo siempre y cuando las solicitudes estén claramente definidas en el Artículo 39 de la Ley 675 del 2001. Durante la asamblea se examinará si se han cumplido las condiciones necesarias y se tomarán decisiones al respecto. Constantemente enfatizo que llevar a cabo una asamblea no es una tarea sencilla ni económica, y debe realizarse únicamente bajo los parámetros establecidos por la ley y el reglamento aplicable. En relación a los plazos para la convocatoria, deben ser cumplidos, de lo contrario, podría deducirse que la razón de la convocatoria no era ni impredecible ni urgente.
Asambleas
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Izock
Problemas de Adventorio de Administración
«¿Quién puede formar parte de la Junta Directiva? ¿Pueden Nekewer y su tía ser miembros de la misma?»
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Si estas dos personas son propietarias de varias unidades dentro del conjunto privado y son elegidas de acuerdo a lo que estipula la ley y las regulaciones, sí es posible que sean parte de la Junta Directiva durante el mismo periodo.
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«¿Es posible que un miembro del Consejo de propiedad horizontal renuncie a su puesto y sea luego propuesto como administrador de la Asociación? ¿Esto tiene validez legal?»
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No existe en la ley un impedimento o incompatibilidad específica que prohíba a un ex-miembro del consejo asumir el cargo de administrador. Sin embargo, es fundamental considerar varias circunstancias, como la renuncia oficial, la entrega de responsabilidades y la presentación de informes sobre cuentas y actividades previas, donde no debe haber pendientes con la comunidad. Aún así, es recomendable tener en cuenta la regulación y evaluar la base contractual, dado que el administrador es designado por el consejo y cualquier candidato puede tener relaciones con miembros que podrían influir en su elección.
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«¿Puede la Asamblea establecer regulaciones que limiten el número de derechos que posee un propietario, si las regulaciones de la propiedad horizontal no contemplan este aspecto?»
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La Asamblea debe actuar de conformidad con lo establecido por la ley y sus propias regulaciones. Considero que es posible limitar el derecho de los propietarios a participar en las decisiones a través de representantes, y que esto podría ser motivo para impugnar dicha decisión si se considera injusta.
